21世纪经济报道记者 张敏广盛网
近期，有关“房东税”的话题冲上热搜。一种说法认为，随着全面备案成为大趋势，房东将负担更高的税费，这部分税费甚至可能转嫁到租客身上。
话题的由来，在于《住房租赁条例》（以下简称《条例》）将于今年9月15日实施。按照《条例》广盛网 第八条规定，“出租人应当按照规定，通过住房租赁管理服务平台等方式将住房租赁合同向租赁住房所在地房产管理部门备案。”
《条例》第三十条则提到，“房管部门应当通过住房租赁管理服务平台开展合同备案、租赁住房信息管理、统计监测等管理与服务，并与民政、自然资源、教育、市场监督管理、金融管理、公安、税务、统计等部门建立信息共享机制。”
虽然该《条例》明确并未规定增加税种，但仍有人过度解读，认为文件的出台，或意味着税费的增加。由于这些税费直接向出租者征收，也被统称为“房东税”。
针对所谓“加税令”，多地紧急辟谣。成都税务微信公号8月14日刊文辟谣称，出租房屋相应的税费政策是实施了数十年的规定，并未因条例出台而调整，更没有新增“房东税”。
由此可见，“房东税”并不是一个具体的税种，而是指代租赁环节的整体税收。但当被冠以“房东”之名时，负担便似乎沉重了许多。此外，由“全面备案”到“增加税收”的逻辑链，似乎也过于简单且片面。
那么，租房子到底要交几种税？如何理解《住房租赁条例》中有关备案的规定？全面备案就意味着税收的增加吗？本文将结合租赁市场的发展、政策变化等，全面解读“房东税”。
租房子要交哪些税？
如前文所说，“房东税”并不是一个具体的税种，而是指代租赁环节的整体税收。作为一项经济行为，租房环节是要产生税收的。
根据相关规定，个人出租房屋会产生多个税种，分别是营业税、增值税、个人所得税、印花税、房产税、城镇土地使用税、城市维护建设税及附加，此外还需缴纳教育费附加和地方教育费附加。
这些税种的计税方式、税率并不一致。且与很多房东、租客的体感相同，并不是每个税种都会征收。
根据财政部、国家税务总局2008年出台的《关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》广盛网 ，对于个人出租住房，个人所得税的税率为10%，房产税的税率为4％，营业税在3％税率的基础上减半征收，印花税、城镇土地使用税免征。
此外，根据相关规定，对于月租金低于（含）10万元的，免征增值税。在该价格区间内，城镇土地使用税、城市维护建设税及附加、教育费附加、地方教育费附加等四项税费也被免除。
2016年，财政部、国家税务总局出台《关于营改增后契税 房产税 土地增值税 个人所得税计税依据问题的通知》指出，“房产出租的，计征房产税的租金收入不含增值税。”
也就是说，在计算房产税时，针对房屋租金部分，所依据的计税收入是不包含增值税的。
这些文件体现出对租房相关税收的原则：能免则免，能减则减。
按照这些文件，个人出租住房，且月租金低于（含）10万元的，只需缴纳个人所得税（税率10%）、房产税（税率4％）、营业税（税率3%）三个税种。
在实际操作中，不少地方对这三个税种采取了进一步的减免。比如，不少地方对房产税、营业税减半征收，甚至免征，对个人所得税按0.5%的税率核定征收。
因此，租赁环节的税费负担并不重，甚至可以忽略不计。
对于机构化租赁主体，也有相关的税费优惠。
根据财政部、税务总局、住房城乡建设部于2021年出台的《关于完善住房租赁有关税收政策的公告》，住房租赁企业向个人出租住房，可按照5%的征收率减按1.5%计算缴纳增值税。
租房子为什么要备案？
引发“房东税”热议的，是《住房租赁条例》中关于备案的相关规定。
按照《条例》，“出租人应当按照规定，通过住房租赁管理服务平台等方式将住房租赁合同向租赁住房所在地房产管理部门备案。”
“出租人未办理住房租赁合同备案的，承租人可以办理备案。”
为什么“备案”如此重要？
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出，备案固然使缴税具备了技术条件，但更重要的是，只有备案才能令租房人享受更多的权益，推进租购同权。
贝壳研究院统计显示，2023年中国租房人口已接近2.6亿，2025年有望突破3亿大关。这一庞大的人口规模，为租赁市场的发展提供了基础，但也带来政策监管及权益维护等方面的挑战和压力。
李宇嘉指出，当前一线城首次买房年龄达到36.9岁，新一线城市、二线城市基本都在35岁左右。也就是说，租赁或长租将是必然趋势，对租购同权的诉求也将更加强烈。
他指出，租房可以享受子女义务公办教育，最低生活保障、住房保障、社会救助、失业保障等，这是大趋势。在各地争抢人口，推行常住地提供基本公共服务的背景下，租购同权正在加快落地。
同时，在租赁过程中，租客的权益也将得到保障，比如房东不能随意涨租金、克扣押金，不得随意闯入室内等。
“这些权益的保障，是以备案为前提。”李宇嘉说。
上海易居房地产研究院副院长严跃进也表示，合同备案的目的不是要征税，而是为了规范租赁交易和确保合同有备可查。即便租赁平台和多部门联网，也主要涉及和公安系统联网，目的是从流动人员的管理角度优化居住证的办理。
他说，合同备案更多是保护了租客权益，备案的合同将有助于办理居住证和申请公积金提取等优惠政策。
他还指出，《条例》是一碗水端平的，除了保护租客，对于房东也是保护的。比如说租客不文明的行为也是明确禁止的，因此备案也有助于保护房东权益。
备案后会多缴税吗？
多数分析人士指出，《条例》并未新设税种，也未提及对新设税种的打算。因此，《条例》发布前后，有关税费的政策保持不变。
近期，多个城市的相关主管部门也做出辟谣。
一个事实是，当前我国租赁市场备案率相对不高，不少房东无需缴纳相应的税金。备案后，这部分房东从技术上具备了纳税的条件。
但根据上述分析，经过对相关税收的减免，租房过程中，房东需要缴纳的税费并不高，实际负担并未明显增加。
“需要说明，纳税是每个公民应尽的义务。”严跃进说，房东出租房屋，属于经营行为，从税法角度看已产生了应税行为。
李宇嘉也指出，只有缴税才能享受当地的公共服务。
那么，如果缴税的话，会不会转嫁至租客？
李宇嘉表示，在部分租赁需求密集的片区，比如CBD、产业园区等就业集中，但房源供应有限的区域，确实可能发生这样的案例。
但更普遍的现实是，当前的租赁市场供应相对充裕，房东“抢租客”的现象较为普遍。
根据克而瑞的统计，2025年7月份，55城个人出租房源挂牌量达到61.8万套，创下三年来高峰。7月55城个人房源挂牌租金为31.65元/㎡/月，已连续11个月环比下降。由于挂牌二手房很难卖出去，越来越多的房子转入租赁市场，加上保租房的入市，租赁供给端的竞争非常激烈。
因此，对于房东而言，降低租金、减少空置是普遍做法。“即便收取租金税，大概率也是由房东来承担了。”
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